[민법 규정] 부동산 물권변동

오늘은 부동산 물권변동에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이 부동산 물권변동 내용부분은 상대적으로 중요하게 다루어지는 부분으로 조금 자세하게 알아보겠습니다.

 

 

■ 법률행위에 의한 부동산물권변동

제186조 [부동산물권변동의 효력]

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

1. 원칙

법률행위에 의한 물권변동의 경우 우리 민법은 성립요건주의를 취하고 있다. 따라서 법률행위에 의해 부동산물권이 변동하기 위해서는 물권행위와 등기가 있어야 한다.

 

2. 제186조의 적용범위

제186조는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권 저당권에만 적용된다.

 

 

■ 법률규정에 의한 부동산물권변동

제187조 [등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득]

상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

1. 원칙

(1) 법률규정에 의한 부동산물권변동이란 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동을 총칭하는 것이다. 법률규정에 의한 부동산물권의 취득 시에는 등기가 필요하지 않다. 등기가 필요하지 않은 이유는 성질상 등기가 불가능하거나 국가기관의 행위라는 점 등을 들고 있다.

(2) 법률규정에 의한 부동산물권을 처분할 때에는 등기를 하여야 한다.

 

2. 제187조의 적용범위

(1) 상속

① 상속의 경우에는 피상속인이 사망한 때에 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다.

② 포괄유증과 회사합병도 상속과 동일하므로 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다.

 

(2) 공용징수

① 공용징수란 국가가 법률에 의하여 국민의 재산권을 강제적으로 취득하는 것을 말한다.

② 협의수용의 경우에는 협의에서 정하여진 시기에 등기없이 물권변동의 효력이 생기고, 재결수용의 경우에는 재결에서 정한 수용개시일에 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다.

③ 공용징수에 의한 물권취득은 원시취득에 해당하지만 실무상 이전등기를 한다.

 

(3) 판결

① 제187조에서 말하는 판결은 형성판결에 한하고 이행판결과 확인판결은 이에 포함되지 않는다. 형성판결에 해당하는 예로는 공유물분할판결, 사해행위취소판결, 상속재산분할판결 등을 들 수 있다. 또한 화해조서나 인낙조서도 법률관계의 형성에 관한 것일 때에는 제187조의 판결에 포함된다.

② 판결의 경우에는 판결이 확정된 때에 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다.

 

(4) 경매

① 제187조에서 말하는 경매는 공경매에 한한다. 공경매에는 민사집행법의 강제집행절차에 의한 경매(담보권실행경매와 통상의 강제집행)와 국세징수법에 의한 공매가 있다.

② 경매의 경우에는 매수인이 매각대금을 다 낸 때(경락인이 경락대금을 완납한 때)에 물권변동의 효력이 생긴다.

 

(5) 기타 법률규정에 해당하는 경우

제187조의 '기타 법률의 규정'에는 형식적 의미의 법률뿐만 아니라 관습법도 포함된다. '기타 법률의 규정'에 의한 물권변동의 예로는 다음과 같은 것들이 있다.

① 신축건물의 소유권취득

② 법정지상권의 취득, 관습법상의 법정지상권의 취득

③ 법정저당권의 취득, 법정대위에 의한 저당권의 이전

④ 물건의 멸실, 혼동, 소멸시효로 인한 물권의 소멸

⑤ 존속기간 만료로 인한 용익물권의 소멸, 건물전세권의 법정갱신

⑥ 피담보채권의 소멸로 인한 저당권의 소멸

⑦ 분배농지의 상환완료로 인한 소유권취득

 

3. 제187조의 예외

(1) 점유취득시효(제245조 제1항, 제248조)는 제187조의 유일한 예외이다. 따라서 점유취득시효를 완성한 것만 가지고는 소유권을 취득하지 못하고 등기하여야 소유권을 취득한다.

(2) 점유취득시효로 인한 소유권취득은 원시취득이므로 이론상 보존등기를 하여야 하나, 실무상 이전등기를 한다.

 

 

법률행위와 법률규정에 의한 부동산의 물권변동에 대해서 알아보았습니다. 등기에 대해서 어떻게 처리가 되는지를 공유하였으니 확인하시고 도움되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.