[민법 규정] 등기의 효력

등기와 등기청구권에 대해서 알아보았고 오늘은 등기의 효력에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

■ 가등기의 효력

1. 가등기의 의의

(1) 청구권보전의 가등기란 부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정, 이전, 변경의 청구권을 보전하기 위하여 예비로 하는 등기를 말한다. 이는 부동산등기법에 의해 규율되고 있다. 담보가등기란 채권담보의 목적으로 경료된 가등기를 말한다. 이는 가등기담보 등에 관한 법률에 의해 규율되고 있다.

(2) 담보가등기는 우선변제적 효력이 인정되는데, 이는 민사특별법 중 가등기담보 등에 관한 법률 부분에서 자세히 검토하기로 하고, 이하에서는 청구권보전의 가등기를 중심으로 살펴보기로 한다.

 

2. 청구권보전의 가등기의 원인

부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정, 이전, 변경의 청구권을 보전하려고 하는 경우, 보전할 청구권의 정지조건부 권리 또는 시기부 권리인 경우, 청구권이 장래에 확정될 청구권(예약완결권 등)인 경우에 가등기를 할 수 있다.

 

3. 청구권보전의 가등기의 효력

(1) 본등기 전의 효력 (가등기인 채로의 효력)

ⓐ 본등기가 경료되기 전에 가등기인 채로는 아무런 실체법적 효력이 없다. 또한 가등기가 되어 있다고 하더라도 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 존재하는 것으로 추정되지도 않는다. 다만, 가등기가 불법말소된 경우 가등기권리자는 불법하게 말소된 가등기의 회복등기를 청구할 수 있다.

ⓑ 가등기에 기한 본등기가 없는 한 가등기의무자는 여전히 자신의 권리를 처분할 수 잇으며, 그 처분에 기하여 한 등기도 유효하다. 따라서 가등기권리자는 가등기만으로는 가등기 후의 본등기를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.

 

(2) 본등기 후의 효력 (순위보전의 효력)

ⓐ 가등기에 기하여 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. (이를 '순위보전의 효력'이라 함) 다만, 이 경우에도 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 발생한다.

ⓑ 가등기 후에 제3자에게 소유권이전의 본등기가 된 경우 가등기권리자는 누구를 상대로 가등기에 기한 본등기를 청구하여야 하는가? 가등기권리자는 현재의 등기명의인이 아니라 가등기의무자인 전소유자를 상대로 본등기를 청구하여야 하고, 본등기가 되면 가등기 이후에 있었던 제3자의 본등기는 직권을 말소된다. (부동산등기법 제92조 제1항)

ⓒ 한편 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 자신이 소유권을 상실한 제3자는 양도인을 상대로 제576조에 의한 담보책임(저당권에 의한 제한)을 물을 수 있다는 것이 판례의 태도이다.

 

4. 가등기의 가등기

갑 소유의 부동산에 대해 매매계약을 체결한 을이 장래의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 가등기를 한 상태에서 그 청구권을 병에게 양도한 경우 병이 자신의 청구권을 보전하기 위해 을의 가등기에 채권이전의 부기등기를 할 수 있는가? 가등기 가등기도 인정된다는 것이 다수설과 판례의 태도이다.

 

 

■ 본등기의 효력

1. 권리변동적 효력 (창설적 효력)

물권행위와 그에 부합하는 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력이 발생한다. 등기관이 등기 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

 

2. 대항적 효력

부동산제한물권, 부동산 임차권 및 부동산환매권에 관하여 일정한 사항을 등기하면 제3자에 대해서도 그 내용을 주장할 수 있다.

 

3. 순위확정적 효력

(1) 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다. (부동산등기법 제4조 제1항)

(2) 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고 다른 구에서 한 등기 사호간에는 접수번호에 따른다. (부동산등기법 제4조 제2항)

(3) 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다. (부동산등기법 제5조)

 

4. 추정적 효력

(1) 의의 : 추정적 효력이란 등기가 형식적으로 존재하면 무효인 등기라도 그에 상응하는 실체적 권리가 존재하는 것으로 추정하는 힘을 말한다. 이러한 추정적 효력은 부동산의 권리에 관한 사항에만 인정되고, 표시에 관한 사항에는 인정되지 않는다.

(2) 성질 : 등기의 추정력은 법률상 추정이다.

(3) 추정력의 범위

ⓐ 물적 범위 : 등기가 있으면 일단 적법한 '절차'에 의해 경료된 것으로 추정된다. 그리고 등기가 있으면 그 등기에 '기록된 사항'도 적법한 것으로 추정된다.

ⓑ 인적 범위 : 추정의 효과는 등기명의인뿐만 아니라 제3자도 원용할 수 있다. 또한 등기의 추정력은 등기명의인의 이익뿐만 아니라 불이익(과세 등)을 위해서도 추정된다. 등기의 추정력은 물권변동의 당사자 사이에서도 미친다. 따라서 소유권이전등기의 현 등기명의인은 전 등기명의인에 대해서도 추정력을 주장할 수 있다.

(4) 추정력의 효과

ⓐ 기본적 효과 : 추정의 기본적 효과는 입증책임이 상대방에게 전환된다는 점이다. 즉, 등기명의인이 권리자임을 주장하고 등기부를 증거로 제출하면 등기명의인은 적법한 권리자로 추정되므로, 상대방은 등기명의인이 권리자가 아님을 입증하여야 한다.

ⓑ 부수적 효과 : 등기를 신뢰하고 거래한 경우 당해 거래행위에 관해 무과실이 추정된다. 다만, 등기내용에 관해서는 악의로(등기내용을 알고 있었던 것으로) 추정된다.

(5) 특수한 등기의 추정력

ⓐ 소유권보존등기의 추정력 : 소유권보존등기는 약한 추정력을 가진다. 즉, 소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관해서만 추정력이 있고 권리변동 사실은 추정되지 않는다. 따라서 보존등기명의인이 원시취득자가 아니라는 사실이 드러나면 추정력은 부정된다.

ⓑ 특별조치법에 의한 보존등기 : 각종의 특별조치법에 의한 보존등기는 강한 추정력을 가진다. 즉, 추정을 깨뜨리기 위해서는 특별조치법 소정의 보증서나 확인서나 위조 내지 허위라는 점까지 입증하여야 한다.

 

5. 등기의 공신력 인정 여부

(1) 등기의 공신력이란 등기를 신뢰하여 거래한 자가 있는 경우에 등기명의인에게 등기된 권리가 없더라도 마치 등기된 대로의 권리가 존재하는 것처럼 취급하여 그 자의 신뢰를 보호하여야 한다는 원칙을 말한다.

(2) 우리 법제는 등기관에게 형식적 심사권만을 부여하고 있으므로 등기가 실체적 권리관계와 합치하지 않는 이른바 부실등기가 생길 가능성이 많다. 또한 등기의 공신력을 인정하게 되면 등기를 신뢰한 자는 보호되지만 진정한 권리자는 권리를 잃게 되는데, 진정한 권리자의 권리희생의 대가가 너무 크게 때문에 우리 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.

 

 

등기의 효력에 대해서 알아보았습니다. 여러 효력에 대해서 알아보시고 또한 등기의 공신력에 대한 내용도 다루었습니다. 실질적으로 등기의 공신력은 인정되지 않는 상황으로 모두 유의하여 생각하시길 바랍니다. 감사합니다.