상가건물임대차보호법이란? (1탄)

오늘은 상가임대차보호법에 대해서 알아보고자 합니다

주택임대차보호법에 이어 상가임대차보호법도 임차인을 보호하고자 탄생한 법안이라고 생각하시면 됩니다

주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이를 한번 확인해보시는 것도 좋을 듯 합니다

 

 

■ 적용범위

(1) 적용대상 보증금액

구분	상가임대차보호법 적용대상 보증금액
서울특별시	9억원 이하
과밀억제권역, 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시 (세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주)	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

 

(2) (1)의 규정에도 불구하고 다음의 경우는 보증금을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다

 ① 차임 및 보증금의 증감청구

 ② 권리금 보호규정

 ③ 임차인의 계약갱신요구권

 ④ 대항력

 ⑤ 표준계약서 작성

 

 

■ 대항력

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다

 

 

■ 존속기간

1. 최단기간

상가건물임대차 계약기간을 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다

 

2. 경매에 의한 임차권 소멸

임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 낙찰에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다

 

3. 계약의 갱신

(1) 약정에 의한 갱신

 

(2) 묵시적 갱신

상가건물임대차보호법은 민법의 임대차계약상의 묵시적 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 영세상인의 경제활동이 안정을 꾀하기 위함이다. 즉, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다

 

(3) 임차인의 계약 갱신요구권

1) 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다

 

ⓐ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

ⓑ 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

ⓒ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

ⓓ 임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우

ⓔ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

ⓕ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

ⓖ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유 회복이 필요한 경우

  - 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고

    그 계획에 따르는 경우

  - 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

2) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다

 

3) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. 이 경우 감액에는 제한이 없지만 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다

 

 

1탄은 여기까지 하겠습니다

2탄에 이어서 조금 더 세세한 내용에 대해 다뤄보도록 할테니 참고 부탁드립니다