주택임대차보호법이란? (2탄)

1탄에 이어서 2탄으로 주택임대차보호법에 대해서 알아보겠습니다

1탄에서는 대항력, 주택임차권등기명령, 존속기간, 계약갱신요구권에 대해서 알아봤는데요

2탄에서는 증감청구권, 우선변제권, 최우선변제권 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다

 

 

■ 증감청구권 및 월차임 전환시 산정률의 제한

1. 차임, 보증금의 증감 청구권

증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지못한다.

 

2. 월차임 전환시 산정률의 제한

연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 초과할 수 없다.

 

 

■ 우선변제권

1. 확정일자

(1) 특징

임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다

 

(2) 부여장소

- 공증인 사무소나 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관

- 전국 지방법원 또는 지원의 등기소

- 전국의 읍, 면, 동주민센터

 

(3) 효력

확정일자를 부여 받았다하여 주택임대차계약이라는 채권의 성질이 물권으로 변하는 것은 아니므로 임차인에게 "경매신청권 또는 전전세권" 등이 주어지는 것은 아니다

 

2. 보증금 중 일정액의 보호

(1) 특징

최우선변제권이라 함은 대통령령이 정하는 소액보증금의 임차인이 부동산 경, 공매 시 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 보증금 중 일정액에 대하여 후순위 담보권자, 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

 

지역	소액보증금 규모	최우선변제 금액
서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원 까지
과밀억제권역(서울제외) 세종특별자치시, 용인시, 화성시	1억 3천만원 이하	4,300만원 까지
광역시(과밀억제권역제외, 군지역제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	7,000만원 이하	2,300만원 까지
그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원 까지

 

(2) 보증금 중 일정액의 범위와 기준

① 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1범위 안에서 대통령령으로 정한다

 

② 임대차 정보제공 등

 ⓐ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등

     정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다

 ⓑ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.

 

 

■ 주택임차권의 승계

(1) 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다

 

(2) 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다

 

(3) 위의 경우 임차인이 사망한 후 1개원 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다

 

 

 

주택임대차보호법에 대해서 알아보았는데요

우리가 실제로 살아가면서 이정도는 알고 있어야 문제가 생기더라도 대응할 수 있을 것입니다

실제로 부동산에 대해서 모르시는 분들이 많고 그에 대한 문제도 해결을 하기 어려울 때가 많은데요 주택에 대한 부분만이라도 잘 기억하셔서 대응하셨으면 좋겠습니다