건축허가에 대하여

건축허가에 대하여 알아보고자 합니다

허가권자가 누구이고 어떠한 상황에서 승인을 받을 수 있는지에 대해서 알아보겠습니다

 

 

■ 건축허가의 의의

건축허가는 건축물의 건축, 대수선 또는 용도변경에 관한 일반적, 상대적 금지를 일정한 요건 아래에 해제하여 종래의 자연적 권리를 회복시켜 주는 행정기관의 처분을 말한다.

 

 

■ 건축허가의 법적 성질

1. 상대적 금지의 해제 : 공익상 필요에 따라 제한된 권리를 회복시키는 행위이다. (절대적 금지)

2. 요식행위 : 일정한 방식(문서, 디스켓, 디스크 등)을 필요로 하는 법률행위 (불요식 행위)

3. 기속(재량)행위 : 건축하려는 건축물이 관계 법령에서 정하는 규정에 적합한 경우에는 건축허가를 하여야 한다. 다만, 위락시설이나 숙박시설에 대해서는 건축허가를 하여야 한다. 다만, 위락시설이나 숙박시설에 대해서는 주거환경이나 교육환경을 보호하기 위해서 허가를 거부할 수 있다. (재량행위)

4. 대물적 허가 : 건축허가에 대해 이전이나 양도가 가능하며, 건축주의 변경은 신고대상이다. (대인적 허가)

5. 적법요건 : 불법 건축물도 유효한 사법적 거래의 대상이다. (유효요건)

 

 

■ 허가권자

1. 원칙 - 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장

건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야한다. (법 제11조 제1항 본문)

 

2. 예외 - 특별시장 또는 광역시장

층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물 (연면적의 10분의 3이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상으로 되는 경우를 포함)을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다. (법 제11조 제1항 단서, 영 제8조 제1항)

 ⓐ 공장

 ⓑ 창고

 ⓒ 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외)

 

 

■ 도지사의 사전승인

시장, 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 각 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다 (법 제11조 제 2항)

 

(1) 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(연면적의 10분의 3이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상으로 되는 경우를 포함) 다만, 다음에 해당하는 건축물은 제외한다.

 ⓐ 공장

 ⓑ 창고

 ⓒ 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외)

 ⓓ 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물

 

(2) 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정, 공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 건축물로서 다음의 건축물

 ⓐ 공동주택

 ⓑ 제2종 근린생활시설(일반음식점에 한함)

 ⓒ 업무시설(일반업무시설에 한함)

 ⓓ 숙박시설

 ⓔ 위락시설

 

(3) 주거환경이나 교육환경 등 주변환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정, 공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

 

 

■ 건축허가의 거부

허가권자는 건축허가를 하고자 하는 때에 건축기본법에 따른 한국건축규정의 준수 여부를 확인하여야 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 법이나 다른 법률에도 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다. (법 제11조 제4항)

 

(1) 위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도, 규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우

 

(2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 방재지구 및 자연재해대책법에 따른 자연재해위험개선지구 등 상습적으로 침수되거나 침수가 우려되는 지역에 건축하려는 건축물에 대하여 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하거나 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인정되는 경우

 

 

건축허가에 대한 내용을 간단하게 정리하여 공유드립니다 참고 부탁드립니다 감사합니다